Tontin hinta-arvio – näin määritetään tontin arvo Suomessa

Tontin hinta-arvion määritys

Tontin hinta-arvio tarkoittaa sitä, että pyritään määrittämään, kuinka paljon tietty maa-alue eli tontti on rahassa arvokas. Hinta-arvio tehdään usein tilanteessa, jossa tonttia ollaan myymässä, ostamassa, lahjoittamassa, lunastamassa tai käyttämässä lainan vakuutena.

Hyvin tehty tontin hinta-arvio palvelee niin myyjää, ostajaa kuin viranomaisia: se helpottaa neuvotteluja, varmistaa reilun kaupan ja auttaa esimerkiksi verotuksessa tai perunkirjoituksessa.

Mitkä tekijät vaikuttavat tontin arvoon?

Tontin arvo ei koskaan määräydy pelkän pinta-alan perusteella. Se on monien tekijöiden yhteisvaikutus.

Tärkeimpiä tontin hinta-arvioon vaikuttavia tekijöitä ovat:

Tontin sijainti

Sijainti on tontin arvon tärkein yksittäinen tekijä.
Kaupungissa tai taajamassa sijaitsevat tontit ovat selvästi arvokkaampia kuin maaseudulla.
Myös etäisyys keskustaan, palveluihin ja liikenneyhteyksiin vaikuttaa merkittävästi.
Asemakaava-alueella sijaitseva tontti, jolla on selkeä rakennusoikeus, on huomattavasti arvokkaampi kuin kaavoittamaton maa.

Tontin maasto ja maaperä

Tontin topografia, maaperän kantavuus ja rakennettavuus vaikuttavat suoraan kustannuksiin.
Tasainen, hyvin kantava tontti maksaa enemmän kuin rinteessä oleva tai paljon maansiirtoa vaativa alue.

Infrastruktuuri ja liikenneyhteydet tontille

Arvoa nostavat kunnallistekniikka (vesi, viemäri, sähkö, katuverkosto) ja hyvä saavutettavuus.
Tontit, joihin on helppo rakentaa tieyhteys ja liittää perusverkot, ovat kysytyimpiä.

Tontin kaavoitus ja rakennusoikeus

Tontin rakennusoikeus on suoraan yhteydessä sen hintaan. Mitä enemmän tontille saa rakentaa, sitä arvokkaampi se on. Rakennusoikeuden määrä, kerrosluvut ja mahdolliset suojelurajoitteet on aina tarkistettava kaavasta.

Ympäristö ja palvelut

Läheiset palvelut, koulut, kaupat ja luonnonympäristö nostavat arvoa. Myös maisemat ja rauhallisuus voivat olla hintaa lisääviä tekijöitä, kun taas melu tai teollisuusalue lähellä voivat laskea tontin arvoa.

Lähialueen hintataso

Toteutuneet kaupat lähialueella ovat erinoimainen vertailukohta. Jos samankaltaisista tonteista on juuri maksettu tietty hinta, se antaa hyvän pohjan arvioinnille.

Markkinatilanne

Yleinen taloustilanne ja korkotaso vaikuttavat tonttimarkkinoihin.
Noususuhdanteessa tonttien kysyntä ja hinnat nousevat, kun taas rakentamisen hiljentyessä hinnat voivat pysyä paikallaan tai laskea.

Tontin arvon arviointimenetelmät

Tontin arvioinnissa voidaan käyttää useita menetelmiä. Usein ammattilainen yhdistää useamman tavan, jotta tulos on mahdollisimman luotettava.

1. Markkinavertailumenetelmä

Yleisin ja luotettavin menetelmä. Vertailukelpoisten tonttikauppojen hintoja tarkastellaan, ja niistä tehdään korjauksia erojen perusteella (sijainti, koko, maasto, rakennusoikeus).

2. Pääomitus- ja tuottomenetelmä

Tonttia tarkastellaan sijoituskohteena: lasketaan mahdolliset tuotot (esimerkiksi vuokratulo) ja diskontataan ne nykyarvoon. Käytetään harvemmin pelkille tonteille, mutta hyödyllinen suurissa kiinteistökokonaisuuksissa.

3. Jäännösarvomenetelmä

Soveltuu erityisesti rakennettaville tonteille. Ensin arvioidaan rakennusoikeuden arvo, siitä vähennetään rakentamiskustannukset – jäljelle jäävä summa on tontin arvo.

4. Massaarviointi ja GIS-pohjaiset menetelmät

Kunnat ja Maanmittauslaitos hyödyntävät paikkatietopohjaisia malleja, joissa otetaan huomioon sijainti, pinta-ala, palvelut ja liikenne. Näin saadaan suuntaa-antava arvo laajalle alueelle.

5. Hedoninen hinnoittelumalli

Tilastollinen menetelmä, jossa tontin ominaisuuksia verrataan suuriin kauppatietokantoihin.
Käytetään erityisesti maatalous- ja metsämaiden hinnoittelussa.

Rantatontin hinta-arvio – mitä erityistä tulee huomioida

Rantatontti on usein merkittävästi arvokkaampi kuin vastaava sisämaan tontti, mutta sen arvoon vaikuttaa monia erityistekijöitä, jotka tulee huomioida arvioinnissa.

Mitkä asiat vaikuttavat rantatontin hintaan?

Tontin rantaviivan laatu ja pituus

• Pitkä ja selkeä rantaviiva nostaa tontin arvoa.
• Rannan muoto ja suunta vaikuttavat: loivasti syvenevä hiekkaranta on halutuin.
• Kallioinen tai kivikkoinen ranta voi laskea arvoa, jos se vaikeuttaa uimista tai veneenlaskua.

Tontin rannan suunta ja aurinkoisuus

• Etelään tai länteen avautuva ranta on arvostetuin, sillä se saa ilta-auringon.
• Pohjoiseen avautuva ranta voi olla viileämpi ja varjoisampi, mikä näkyy usein hinnassa.

Tontti ympäröivän vesistön tyyppi ja veden laatu

• Suuret järvet ja merialueet nostavat arvoa enemmän kuin pienet lammet.
• Kirkas, puhdas vesi ja hyvä vedenlaatu lisäävät kiinnostavuutta.
• Alueet, joilla vedenpinta vaihtelee tai rehevöityminen on ongelma, voivat menettää arvoa.

Tontin rakennuslupa ja rantakaava

• Rantatonteilla kaavoitus on erityisen ratkaiseva.
• Jos tontilla on voimassa oleva rantakaava ja rakennuslupa, sen arvo voi olla moninkertainen verrattuna kaavoittamattomaan ranta-alueeseen.
• Rakennusoikeuden määrä ja rakennuspaikan etäisyys rannasta tulee tarkistaa kaavamääräyksistä.

Tontin ympäristö ja saavutettavuus

• Tieyhteys rantaan lisää arvoa merkittävästi.
• Sähkön ja veden saatavuus nostavat tontin arvoa.
• Myös näkymät, yksityisyys ja rauhallisuus ovat tärkeässä roolissa – etenkin vapaa-ajan tonteilla.

Eri vesistöalueiden hintataso (2025)

• Etelä-Suomen merialueet: 200–500 €/m²
• Suuret järvet (esim. Päijänne, Saimaa): 100–300 €/m²
• Pienemmät järvet ja lammet: 30–150 €/m²
• Lapin ja Kainuun järvialueet: 10–60 €/m²

Rantatontin hinta voi siis vaihdella rajusti – alle 10 000 eurosta yli 200 000 euroon riippuen sijainnista, rakennusoikeudesta ja rannan laadusta.

Tonttien hintakehitys ja tilastot Suomessa

Tonttien hinnat vaihtelevat suuresti eri puolilla Suomea. Tilastokeskuksen ja Maanmittauslaitoksen (2025) mukaan tonttien hintataso on seuraava:

Alue	Rakennuspaikan keskihinta €/m²	Vuoden muutos
Pääkaupunkiseutu	700–1 500 €	+3,2 %
Tampere, Turku, Oulu	200–700 €	+1,8 %
Keskisuuret kaupungit	100–300 €	+0,5 %
Pienet kunnat ja maaseutu	10–80 €	±0 %
Rantatontit (koko Suomi)	50–500 €	+2,5 %

Lisätietoja:

• Keskimääräinen omakotitontin koko Suomessa on noin 1 200–1 500 m².
• Noin 40 % uusista tonteista myydään Etelä-Suomen alueella.
• Tonttien hinnat ovat nousseet noin 15 % viimeisen 10 vuoden aikana, mutta nousu on keskittynyt kasvukeskuksiin.
• Maaseudulla hinnat ovat paikoin laskeneet, etenkin alueilla, joilla väestö vähenee ja rakentaminen hiipuu.

Lähteet: Tilastokeskus, Maanmittauslaitos, Kuntien tonttirekisterit 2024–2025.

Esimerkkilaskelma tontin arvosta

Oletetaan, että sinulla on tontti Turussa:

• pinta-ala 1 000 m²
• asemakaava
• tasainen maaperä
• hyvät liikenneyhteydet ja palvelut lähellä

Lähialueella on myyty tontteja hintaan 50 €/m².

Tontin hinta-arvio:

1 000 m² × 50 €/m² = 50 000 €

Jos tonttisi maaperä vaatii erityisiä pohjatöitä, arvoa voi laskea 5–10 %.
Jos tontilla on poikkeuksellisen hyvät näkymät tai palvelut, hinta voi nousta vastaavasti.
Arvioitu arvo voisi siis olla noin 45 000 – 55 000 €.

Usein kysytyt kysymykset tontin hinnasta

Voiko tontin hinta-arvo olla negatiivinen?

Ei käytännössä, mutta jos tontilla on suuria ongelmia (saastunut maaperä, purettavia rakennuksia, rakentamiskielto, huono saavutettavuus), sen markkina-arvo voi olla hyvin alhainen tai muuttua negatiiviseksi.

Miksi kunnilla on tontin arvolaskureita?

Kunnat ja palvelut, kuten Tonttimaa.fi, tarjoavat laskureita, jotka antavat suuntaa-antavan arvion tontin hinnasta tilastotietojen perusteella.

Voiko tontin arvoa arvioida ilman vertailukauppoja?

Kyllä, mutta silloin tulos on suuntaa-antava ja perustuu laskennallisiin menetelmiin.
Virallista arviota varten suositellaan aina ammattilaisen tekemää arviointia.

Kuka voi tehdä virallisen tonttiarvion?

Ammattimaisen kiinteistöarvioijan (LKV/AKA) tekemä tonttiarvio on virallinen ja hyväksytty viranomaisasioissa, kuten verotuksessa ja perunkirjoituksessa.

Miten tonttien hinnat kehittyvät tulevaisuudessa?

Kasvukeskuksissa hinnat pysyvät todennäköisesti korkeina, etenkin raideliikenteen ja palveluiden läheisyydessä.
Syrjäseuduilla hinnat voivat pysyä ennallaan tai laskea väestökehityksen seurauksena.

Tontin hintakehitys Suomessa

Perustuen Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintatilastoon omakotitonttien hintaindeksistä ja viime vuosien muutoksiin (vuoden 2025 toisella neljänneksellä tonttien hinnat laskivat koko maassa 5,2 % vuoden takaisesta)

Vuosi	Keskihinta €/m² (arvio)	Vuosimuutos
2021	n. 25,1 € *	nousi ≈ 7,7 % (Tilastokeskus)
2022	–	–
2023	–	–
2024	nosti koko maassa ≈ 0,8 % (Tilastokeskus)
2025	laski ≈ -5,2 % (Tilastokeskus)

Omakotitontti hintakehitys Suomessa

Tilastokeskus raportoi laskua omakotitonttien hinnoissa vuonna 2025 verrattuna edelliseen vuoteen. Tämä osoittaa, että tonttien hintakehitys ei ole ollut yhtenäistä, vaan suuremmissa kunnissa hinnat laskeneet enemmän kuin pienemmissä.

Alue / kunnan koko	Tonttien vuosimuutos 2025
Koko maa	-5,2 % (Tilastokeskus)
>100 000 asukasta	-13,5 % (Tilastokeskus)
20 000–100 000 asukasta	+8,9 % (Tilastokeskus)
<20 000 asukasta	-13,4 % (Tilastokeskus)

Tonttien hintahaarukat esimerkkikaupungeissa

Tässä esimerkkejä tonttien hintahaarukoista markkina-tarjonnan perusteella (myynti-ilmoitus-aineisto, ei virallista tilastoa):

Kaupunki	Tontin alin €/m²	Tontin ylin €/m²
Helsinki	~50 €	~300 € (Prian Property)
Turku	~20 €	~150 € (Prian Property)
Tampere	~25 €	~180 € (Prian Property)
Oulu	~15 €	~120 € (Prian Property)

1) Tilastolliset hintahaarukat eri alueille

Viralliset tilastot eivät aina erota tonttien hintoja erikseen (”tontti”), mutta Tilastokeskus ja Maanmittauslaitos julkaisevat kiinteistöjen kauppahintoja, mukaan lukien omakotitontit ja pientalotontit.

Tontin hinta-arvio Tilastokeskuksen ja Maanmittauslaitoksen datasta (koko maa & alueet):

• Kiinteistöjen kauppahintatilasto sisältää eri kiinteistötyyppien kauppahinnat ja määriä eri alueilla.
• Tilastokeskus julkaisee myös “Kiinteistöjen hinnat” -tilastoa, jossa on omakotitonttien hintakehitys indekseinä.
  
  Lähde: Tilastokeskus ja kiinteistöjen kauppahinnat.

Esimerkkihaarukoita tontin-hinta-arvioon (suuntaa antavia, perustuvat kauppahintatilastoihin):

• Pääkaupunkiseutu: tonttien / omakotitonttien hinnat voivat olla useita satoja euroja per m² tai jopa yli 1500–2500 €/m² arvokkaimmilla alueilla.
  Lähde: Kiinteistölehti
• Suurten kaupunkien ulkopuolella: hinnat voivat olla selvästi alemmat, esimerkiksi muutamia kymmeniä euroja per m² maaseudulla tai pienemmissä kunnissa.

(Huom: tarkemmat neliöhinnat tonttien osalta löytyvät suoraan kauppahintarekisterin datasta tai alueellisista tilastoista – katso seuraava kohta datan lähteistä.)

2) Mistä löytää datan

Voit käyttää seuraavia virallisia ja maksuttomia lähteitä:

Tontin hinta-arvio Tilastokeskuksen datasta

• Kiinteistöjen kauppahintatilasto – koko maan ja alueiden kauppahinnat rekisteripohjaisesti.
• Kiinteistöjen hinnat (sisältää indeksejä myös tonttien hintakehityksestä).

Tontin hinta-arvio Maanmittauslaitoksen – Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä

• Palvelu, josta saa toteutuneet kauppahinnat kiinteistöistä (mukaan lukien tontit) kunnan, kaupunginosan ja neliöhinnan mukaan.
• Kiinteistörekisteri toimii Maanmittauslaitoksen Property Transaction Service -palvelun kautta.

Avoindata

• ARA-enimmäistonttihintakartta pääkaupunkiseudulle (paljon dataa karttamuodossa).

Markkinapaikat

• Tonttien myyntihinnat reaaliaikaisesti esimerkiksi Oikotie Myytävät tontit -listauksen kautta.

3) Mitä tietoja tarvitaan tontin hinta-arvioon

Kun teet itse tontin hinta-arvion, tarvitset ainakin nämä tiedot:

1. Tontin sijainti
   • Kunta, kaupunginosa tai postinumero → vaikuttaa kaikkein eniten hintaan.
2. Tontin koko (m²)
   • Pinta-ala kerrotaan neliöhinnalla.
3. Kaavoitus ja rakennusoikeus
   • Jos tontin rakennusoikeus (k-m²) tiedetään, se auttaa laskemaan hintaa tehokkaammalla tavalla.
4. Vertailukelpoiset toteutuneet kaupat
   • Viimeaikaiset tonttikaupat samalta alueelta → paras tapa arvioida markkinahinta.
5. Maaperä / maaston laadun ja käyttömahdollisuudet
   • Esim. kallioisuus tai vesistön läheisyys voi vaikuttaa hintaan.

4) Laskentakaavat ja esimerkkilaskelma tontin hinta-arvioon

A) Peruslaskentakaava

Tontin arvo ≈ neliöhinta × tontin koko (m²)
Tämä on yksinkertaisin tapa arvioida markkinahintaa.
→ Arvioitu hinta = €/m² × tontin pinta-ala

Esimerkki 1 (pääkaupunkiseutu):
Jos alueen tonttien neliöhinta on ~2000 €/m² ja tontin koko 800 m²:
→ 2000 € × 800 m² = 1 600 000 €

Esimerkki 2 (pienempi kaupunki):
Jos neliöhinta on ~200 €/m² ja tontti 1000 m²:
→ 200 € × 1000 m² = 200 000 €

(Tämä on suuntaa antava laskelma, todelliset neliöhinnat tulee tarkistaa alueen toteutuneista kaupoista.)

5) Miten tehdä itse laskelma

1. Hae toteutuneita kauppahintoja:
   • Mene Maanmittauslaitoksen Kiinteistöjen kauppahintarekisteriin ja hae vastaavia tontteja samalta alueelta.
   • Tallenna vähintään 5–10 kaupan neliöhinta-arviota (€/m²).
2. Laske mediaani tai keskiarvo:
   • Poista poikkeuksellisen korkeat tai matalat arvot, laske mediaani → parempi kuin yksittäinen arvo.
3. Kerro mediaani neliöhinta tontin pinta-alalla:
   → saat arvioidun tontin hinnan.
4. Ota huomioon erityistekijät:
   • Kaava-aste, rakennusoikeus (k-luku), maaston laatu → korjaa arvoa ylöspäin tai alaspäin tarpeen mukaan.

Yhteenveto

Tontin hinta-arvio kertoo, kuinka arvokas maa-alue todella on. Tontin arvo määräytyy ennen kaikkea sijainnin, kaavoituksen, rakennusoikeuden ja markkinatilanteen mukaan. Tonttien hinnat Suomessa vaihtelevat sadoista euroista neliöltä pääkaupunkiseudulla muutamiin kymppeihin maaseudulla.

Jos tarvitset virallisen tontin hinta-arvion esimerkiksi perunkirjoitusta, myyntiä tai verotusta varten, ammattilaisen tekemä arvio on aina luotettavin vaihtoehto.